viernes, 24 de agosto de 2012

Resumen de los cambios en la normativa del alquiler

Muy buen artículo del 20 minutos que resume los cambios que se han producido en la ley que afecta a los alquileres :

Cambios en el alquiler: contratos más cortos, 'desahucio exprés', subidas al margen del IPC...

El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes el anteproyecto de Ley de Medidas para Flexibilizar el Alquiler, presentado por el Ministerio de Fomento el pasado 11 de mayo.

La vicepresidenta del Gobierno Soraya Sáenz de Santamaría ha comenzado asegurando que con esta nueva legislación "se busca un mayor equilibrio entre arrendador y arrendatario". Un concepto que la ministra de Fomento, Ana Pastor, ha repetido con insistencia a lo largo de toda su presentación: "no es dar más derechos a unos que a otros porque todos podemos ser en algún momento de nuestra vida inquilinos o propietarios".

Desahucios exprés tras la denuncia

La ministra ha confirmado que con la nueva ley, los inquilinos que se retrasen en el pago de la renta de alquiler podrán ser desahuciados en un plazo de diez días a partir de la denuncia sea tramitada. "A partir de ese momento el arrendatario puede alegar muchas cosas ante el juez: que está enfermo, que lo puede pagar en veinte días, que tiene una situación familiar complicada... y eso lo tendrá en cuenta el juez. Pero si el inquilino no comparece el juez dará por terminado el proceso. Queremos que esos plazos largos se puedan resolver dando seguridad a ambas partes", ha explicado Pastor.

Con la normativa en vigor, el arrendador debía acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio. Por otro lado el inquilino tenía la posibilidad de pagar en el último momento y evitar la ejecución del desahucio.

Rescisión del contrato con un mes de aviso

Uno de los principales aspectos de la nueva normativa para el mercado del alquiler es la potestad del inquilino de rescindir el contrato sin tener que pagar ninguna indemnización si lo comunica con un mes de antelación, "independientemente de la duración de éste".

Ana Pastor asegura que es algo "pedido sobre todo por gente joven" y que va a ser cada vez más necesario, ya que "la movilidad cada vez va a ser mayor, lo que exige otro comportamiento en nuestro ordenamiento".

Recuperarla como vivienda habitual

Otra novedad importante es que el dueño de la vivienda podrá recuperarla para residencia habitual (siempre que sea para él, para familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio), sin necesidad de que se haya pactado en el contrato y con un plazo de dos meses de preaviso.

Antes el dueño solo podía recuperar su casa para utilizarla como residencia habitual siempre que se hubiese pactado previamente en el contrato.

Mejoras y reformas

La titular de Fomento también ha explicado que "las mejoras y reformas acordada y realizadas por el inquilino ya se cargará a la renta del primero o del segundo mes", destacando que es algo que piden con insistencia muchas asocaciones y particulares.

Cuando se compra una vivienda alquilada

Por otra parte, el comprador de una vivienda arrendada solo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. En la normativa vigente, en los contratos de duración inferior a cinco años, el comprador está obligado a mantener al inquilino ese periodo de tiempo, esté o no inscrito. En los contratos superiores a cinco años, si no están registrados, el comprador debe mantener al arrendatario los cinco años y, si lo está, debe mantenerlo la totalidad del plazo del contrato.

Por otra parte, ha explicado que registrar una vivienda sigue siendo voluntario y "tanto el inquilino como el propietario pueden registrar".

Las prórrogas en la duración

La prórroga "es muy larga comprada con otros países de Europa", asegura la ministra, por lo que la prórroga forzosa a cinco años de los contratos de alquiler se reduce a tres y la tácita a tres años se reduce a uno: la duración legal total pasa de 8 a 4 años. Así, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reduce de 8 (5+3) a 4 años (3+1).

Desvinculación del IPC

El incremento del precio no está ligado necesariamente al IPC, ahora las partes sí podrán pactar un incremento de la renta de alquiler al año superior o inferior a al IPC, que establecía hasta ahora la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Bonificaciones fiscales

Por otro lado, la nueva ley prevé bonificaciones fiscales del 85% en el Impuesto de Sociedades para el arrendamiento de inmuebles. Así, se rebaja el requisito mínimo de viviendas arrendadas de diez a ocho. Además éstas solo deberán permanecer en régimen de alquiler al menos durante tres años, cuando el periodo mínimo anterior era de seis.

En cuanto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, se reduce para incluir solo la imposición a las entidades residentes en un paraíso fiscal, mientras que antes no existían exenciones en el tributo sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas. Asimismo, la nueva ley prevé que las entidades residentes en un paraíso fiscal propietarias de bienes inmuebles en España sean sometidas a un gravamen especial.

Fomento de las Socimi

Dentro del apartado fiscal, la nueva normativa también quiere fomentar la creación y el funcionamiento de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) por ser unos instrumentos que persiguen el objetivo de la liquidez.

En concreto, se reducirá el plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento promovidos por la entidad de un plazo de siete años a uno de tres y se eliminarán los requisitos de diversificación (tener al menos tres inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente el 40% del activo de la entidad) y el capital social mínimo se reducirá de 15 millones de euros a cinco millones.

Además, la obligación de distribución del 90% de los beneficios que no deriven en dividendos a los accionistas baja al 80%, "pues se quiere destinar más dinero para la recapitalización y que las Socimi dependan menos de la financiación ajena, algo que ahora es muy difícil de conseguir".

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